ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» внес существенные изменения в процедуру строительства объектов индивидуального жилищного строительства

Цель изменений в Градостроительный кодекс РФ — упорядочить строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства (далее – объекты ИЖС). При этом данные положения закона не распространяются на нежилые объекты, такие как хозяйственные постройки, бани и тому подобные.

Данный закон отменяет требование о получении разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объектов ИЖС в эксплуатацию. Вместо этого в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (далее- уполномоченный орган), в ведении которого находится земельный участок, владельцем земельного участка подается уведомление о начале и, соответственно, об окончании строительства (реконструкции) объекта ИЖС.

Форма уведомления утверждена Минстроем РФ и находится в свободном доступе в сети Интернет и офисах МФЦ. Подать уведомление можно несколькими способами: лично в ОМС, через МФЦ, с помощью Единого портала госуслуг либо заказным письмом с уведомлением.

В уведомлениях содержится информация о составе сведений и документах, прилагаемых к уведомлению (пункт 4 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ), а именно, в уведомлении указывается фамилия, имя и отчество лица, начавшего строительные работы, адрес проживания или регистрации, кадастровый номер участка и другая предусмотренная законом информация.

К данному уведомлению необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, а также документы, которые содержат описание внешнего облика дома и его графического и схематического изображений.

В течение 7 дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) уполномоченный орган проводит ряд проверок: все указанные сведения тщательно проверяются на предмет соблюдения параметров строительства, вида землепользования, соответствие будущей постройки всем нормам законодательства, а именно, проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов либо ненаправление указанными органами уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта ИЖС и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта ИЖС в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.

После того, как дом построен (реконструирован), гражданин обязан составить уведомление об окончании строительства (реконструкции). Срок подачи такого уведомления — не позднее одного месяца со дня окончания строительства (реконструкции).

В документе вновь должны быть указаны данные владельца, кадастровый номер земельного участка, на котором возводилось жилое строение, сведения об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, а также ряд параметров возведённой постройки.

К уведомлению об окончании строительства (реконструкции) прилагаются:

— документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика (если уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) направлено представителем застройщика);

— технический план объекта ИЖС;

— заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект ИЖС (если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора).

После проверки документов осуществляется осмотр завершённого здания, чтобы проверить, соответствуют ли сведения, указанные собственником в уведомлении, реальному положению вещей. На проверку документов и осмотр законодательство отводит 7 рабочих дней. По итогам комплексной проверки уполномоченный орган дает положительный или отрицательный ответ (отказ).

Если застройщик выполнил все требования уведомительной процедуры и не получил отказа, то уполномоченный орган сам направит в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект ИЖС в течение 7 рабочих дней с момента поступления уведомления. Кроме того, у гражданина также сохраняется право и самому подать документы в Росреестр.

Стоит учесть, что данный уведомительный порядок является обязательным.

Согласно п.59 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) — если уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которых подано заявление, не направлено застройщиком в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, Росреестр вправе приостановить учетно-регистрационные действия в отношении объекта недвижимости.

В свою очередь, неустранение причины повлечет за собой отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в соответствии со статьёй 27 Закона о регистрации.

Таким образом, собственник, построивший на своём участке жилой дом, не сможет осуществить постановку на государственный кадастровый учет объекта ИЖС и зарегистрировать на него право собственности. В Единый государственный реестр недвижимости не будут внесены сведения о данном объекте недвижимости, что означает невозможность распоряжаться им и совершать с ним какие-либо сделки в дальнейшем.

В соответствии с п. 39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, объект ИЖС должен отвечать следующим требованиям:

— отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три;

— высотой не более двадцати метров;

— состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Законодательством определены максимальные параметры жилого дома, позволяющие предотвратить проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов индивидуального жилищного строительства.

Заместитель начальника Межмуниципального отдела

по г. Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам

Управления Росреестра по Ульяновской области

И.А. Афанасьева

иллюстрация с irk.sibdom.ru