Сб. Июл 13th, 2024

Просим прокурора Теребунова проверить законность бесплатного выделения земель Суворовского училища Сеюкову под застройку

Прошедший в ноябре 2022 г. в г.Ульяновске закрытый коммерческий конкурс на развитие бывшей территории Суворовского училища, проведённый с нарушением законов РФ, был всего лишь прикрытием, этаким фиговым листком для проталкивания строительства коммерческого жилья в историческом центре города — в непосредственной близости от места некогда существовавшего Симбирского кремля. В техзадание конкурса, возможно, целенаправленно были включены недостоверные сведения по функциональному использованию кадастровых участков, а присвоение статуса «масштабного» с бесплатным предоставлением участка под жилую застройку бизнесмену Сеюкову произошло с нарушением. Не исключено, что имеет быть место коррупционная составляющая.

ОБ АРХИТЕКТУРНОМ КОНКУРСЕ. КРАТКО

Прошедший в ноябре 2022 г. в г.Ульяновске закрытый коммерческий конкурс на развитие бывшей территории Суворовского училища, проведённый с нарушением законов РФ, был всего лишь прикрытием, этаким фиговым листком для проталкивания строительства коммерческого жилья в историческом центре города — в непосредственной близости от места некогда существовавшего Симбирского кремля. В техзадание конкурса, возможно, целенаправленно были включены недостоверные сведения по функциональному использованию кадастровых участков.

На фрагменте схемы «Достопримечательного места «Родина В.И.Ленина», проект которого разрабатывался и утверждался в течении нескольких лет, чёрным по белому написано, что зона ДМ Ф-2 (перед зданием Кадетского корпуса и во дворе) — зона регенерации историко-градостроительной среды.

Фрагмент Схемы ДМ «Родина В.И.Ленина»

«…Регенерация историко-градостроительной среды — совокупность мер, направленных на восстановление целостности композиционной структуры исторического городского ландшафта на территории достопримечательного места, предусматривающая сохранение, восстановление и преемственное развитие традиционных градостроительных характеристик среды (улично-дорожной сети, исторической парцеллярной структуры, фронта застройки улиц и др.)…»

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71524352/

Т.е., регенерация — это воссоздание утраченного. На этой территории ранее существовал сад (сквер), что подтверждают генплан Симбирска тех времён, фотоматериалы и полотно художника А.И.Трапицына, где отчётливо видны зелёные массивы. Наличие сада упоминается и в поэме М.Ю.Лермонтова «Сашка». Следовательно, историческим городским ландшафтом данного участка является рекреационная зона (озеленение).  

В конкурсном же предложении ООО «Простор» на участке перед главным фасадом Кадетского корпуса расположено новое здание Художественного музея, которое  выглядит массивно, закрывает основной вид на объект культурного наследия федерального значения, нарушает требования ДМ «Родина В.И.Ленина».

Фрагмент презентации ООО «Простор» — новое здание Художественного музея

Схема очерёдности «развития» квартала демонстрирует то, что застройщика жилья абсолютно не интересует сохранение объектов культурного наследия. В первой очереди реализации — дорога для жилых домов (за бюджетный счёт), в предпоследней очереди — Краснознамённый переулок и здание Штаба (за бюджетный счёт), в последнюю  — приспособление здания Кадетского корпуса под бизнес-центр по туманной схеме государственно-частного партнёрства (сдача в аренду под офисы, апартаменты, шоу-румы и пр.) 

Схема этапов реализации проекта ООО «Простор»

Второй участок ДМ «Родина В.И.Ленина» (южнее гостиницы «Советская»), приглянувшийся застройщику, находится в зоне ДМ Ф-3 — территории сохранения композиционной целостности достопримечательного места. 

На этом участке имеются 3 объекта культурного наследия — Гимназия Якубович (ОКН регионального значения), дом Булычёвой (ОКН регионального значения) и дом дворянки Ильиной (ОКН местного значения), высота которых не превышает 3-х этажей. Новое строительство здесь возможно лишь в режиме регенерации (воссоздании утраченных зданий  или их частей по архивным чертежам). При согласовании с региональным органом охраны ОКН допускается реконструкция дворовых и внутренних объёмов объектов историко-градостроительной среды.

Женская гимназия Т.Н.Якубович, нач.20 в., ОКН регионального значения

При этом высотные параметры новых зданий не должны превышать высотных параметров расположенных рядом объектов ОКН, а также учитывать типологию, плотность, планировку, композицию и силуэтные параметры объектов исторической застройки.

Конкурсное предложение ООО «Простор» по застройке данного исторического квартала, вероятнее всего, «рекомендованное» застройщиком, также не учитывает требований ДМ «Родина В.И.Ленина».

Фрагмент презентации ООО «Простор» — застройка квартала южнее г.Советской

ОБ ИНВЕСТИЦИОННОМ ПРОЕКТЕ. РАСЧЕТЫ

Как выше отмечено, архитектурный конкурс (при участии Министерства имущественных отношений и архитектуры УО) был лишь средством градостроительной манипуляции в целях планирования строительства элитного жилья на исторически значимой городской территории. Средством же отсева конкурентов для конкретного инвестора стало продвижение «масштабного инвестиционного проекта жилищного строительства». В соответствии с Постановлением Правительства УО №690 П от 30.11.2020 г. застройщику гарантируется государственная поддержка – по налогам, предоставлению земельного участка и др.

https://docs.cntd.ru/document/463735666

Вместе с тем, в соответствии с Приложением №1 к Постановлению №690 П обязательными условиями такого проекта является то, что:

— общая площадь жилых помещений должна составлять не менее 50000 кв.м,;

— эскиз застройки проекта жилищного строительства с технико-экономическими показателями планируемой застройки необходимо согласовать с комиссией по градостроительству и архитектуре при Едином градостроительном совете при Губернаторе Ульяновской области.

В документе не оговаривается, что расчётные градостроительные характеристики инвестпроекта могут нарушать градостроительные нормы РФ. В  Постановлении также отсутствует информация и о том, что архитектурный конкурс и его результаты могут содействовать присвоению проекту статуса «особо значимого инвестиционного проекта жилищного строительства». Тем не менее, в СМИ появилась информация об уже известном застройщике и, якобы, согласованном проекте, где фигурирует цифра в 56000 кв.м жилой площади. 

Комиссия по градостроительству по данному вопросу не собиралась и, соответственно, официальный протокол отсутствует.

Как именно «тайный» инвестор сумел разместить такое количество жилья на небольшой территории?

УЧАСТОК №1

На кадастровом плане общая площадь участков, подпольным образом переведённых под жилую многоэтажную застройку, составляет 20038 кв. м (участок — 73:24:041904:1065 (19350 кв.м) и участок 73:24:041904:1066 (688 кв.м).

Фрагмент кадастрового плана бывшей территории Суворовского училища

За вычетом 50-метровой санитарно-защитной зоны типографии остаётся около 15072 кв.м.

Общероссийские нормативы градостроительного проектирования (СП 42.13330.2016 «Градостроительство») допускают предельную расчётную плотность населения на 1 гектар — 450 чел. (местные нормативы даже меньше — 420 чел./га). Соответственно, на участке площадью 15072 кв.м можно расселить не более 678 чел. (по местным нормативам — не более 633 чел.). При нормативном расчётном показателе жилищной обеспеченности 30 кв.м/чел. выходит, что на территории, имеющей площадь чуть более 1, 5 га, допускается размещение всего лишь 20340 кв. м (по местным нормативам — 18990 кв.м) общей площади квартир.

УЧАСТОК №2.

Разрешённое использование участка  73:24:041904:15 (3878 кв.м) на кадастровом плане: под гарнизонной поликлиникой (здание бывшего детского сада).

Фрагмент кадастрового плана бывшей территории Суворовского училища

Площадь застройки бывшего здания детского сада — около 600 кв.м. Площадь участка за вычетом застройки существующего здания — 3278 кв. Даже если не учитывать требований ДМ «Родина В.И.Ленина» по соответствию исторической плотности (т.е., уменьшенной) и возможной застройке лишь дворового пространства, и принять максимально возможную плотность по СП 42.13330.2016 «Градостроительство» (450 чел./га), то количество возможных жителей на этом участке не должно превышать 148 чел., а общая площадь квартир — не более 4440 кв.м (по местным нормативам — 138 чел. и 4140 кв.м).

Итого, общая площадь квартир на этих 3-х кадастровых участках не может превышать 24780 кв.м  (по федеральным нормам). А согласно местным нормативам градостроительного проектирования — не более 23130 кв.м.

Тем не менее, застройщиком декларируется 56000 кв.м.

Каким образом был утверждён «масштабный инвестиционной проект жилищного строительства», не согласованный на комиссии по градостроительству и архитектуре, с превышающими более, чем в 2,3-2,5 раза расчётными характеристиками, остаётся только догадываться. Без повышения этажности и нарушений предельных показателей по плотности застройки (коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки), обязательных к применению согласно «Приложению Б» СП 42.13330.2016 «Градостроительство», здесь не обошлось.

Впрочем, в Приложение №2 к Постановлению Правительства УО №690 П от 30.11.2020 г. «О масштабном инвестиционном проекте жилищного строительства» прописан механизм лишения проекта такого статуса.

Просим прокуратуру Ульяновской области считать данную публикацию официальным обращением с просьбой провести проверку по факту законности предоставления участка под застройку на безвозмездной основе и присвоения проекту застройки статуса масштабного.

фото: ulpravda