Судебный прецедент: В Ульяновске снесут многоэтажку «Элитстроя»
В Ульяновском арбитраже завершилась почти трехлетняя эпопея, связанная со строительством многоэтажки компанией «Элитстрой» вдоль пр-та Нариманова. Все то, что уже здесь построено, признано незаконным и самовольным строением. Застройщику предписано снести за собственный счет всю незавершенку в течение трех месяцев. В противном случае ООО «Элитстрой» будет обязан оплачивать истцу — владельцу соседнего участка ИП Семеновичу — судебную неустойку по тысяче рублей ежедневно.
Развернувшиеся в Ульяновском арбитраже судебные тяжбы между владельцами двух соседствующих участков – типичная история о том, как на землях, выделяемых городом под ИЖС вырастают многоэтажные дома со всеми причитающимися нарушениями, включая отсутствие пожарных проездов, захват неразграниченной муниципальной земли под видом благоустройства и прочих «прелестей». Вот только до сноса таких самовольных строений доводят единицы. История с возведением компанией «Элитстрой» МКДшки оказалась как раз исключением из правил, а начиналась и развивалась она по всем типичным для Ульяновска законам строительного беспредела.
В 2016-ом земельный участок площадью в 10 соток был предоставлен горадминистрацией на правах аренды одной жительнице нашего города, та спустя всего пару месяцев переуступила его по договору о передаче прав и обязанностей аренды некой Чевыровой. Последняя возвела здесь для виду домик в 52,4 кв.м, быстренько поставила его на кадастровый учет, застолбив за собой право собственности с одновременным заключением договора купли-продажи земельного участка с региональным Минстроем. А потом начали твориться сплошные чудеса: через год благодаря лояльности чиновников все того же Минстроя, с Чевыровой вдруг заключили соглашение о перераспределении ей близлежащих пару соток, госсобственность на которые не разграничена так, что в итоге площадь ее земельного участка уже выросла до 12,3 соток. Еще через год все тот же Минстрой вдруг разрешил дамочке пользоваться в течение 10 лет еще 351 кв.м рядом с участком, госсобственность на которые также оказалась неразграничена. На этот раз выделение земли проходило под благовидной целью – благоустройство, включая установку здесь малых архитектурных форм… Тут же как по маху волшебной палочки вид разрешенного использования вдруг поменялся с земель ИЖС на среднеэтажную жилую застройку, а потом ИП Чевырова двинулась в Управление архитектуры и градостроительства, где ей по быстренькому и без особых проблем выдали разрешение на строительства 9-ти этажного МКД. Ну, вы понимаете: простому смертному на землях ИЖС разрешение на возведение многоэтажки в жизни не дадут. Но тут, видимо, был какой-то особый, а вероятно, финансово выгодный случай.
Соседи по участку, где начало разворачиваться строительство, тут же кинулись в суды. Уже в 2021 году выданное г-же Чевыровой разрешение на строительство было признано Ульяновским областным судом незаконным. Тут и у регионального Минстроя на пару с городским Управлением архитектуры и градостроительства вдруг глаза открылись на свой же произвол. Признали выданное разрешение на возведение многоэтажки утратившим силу. Но в 2023-ем годувновь начинают твориться настоящие чудеса:все то же Управление архитектуры и градостроительства мэрии Ульяновска опять выдает предпринимательнице разрешение. Новое, но теперь уже на строительство 6-этажного многоквартирника. А спустя пару месяцев по договору купли-продажи земельного участка, он оказывается уже в собственности ООО «Элитстрой». Все те же 12,3 сотки. Мэрия переоформляет разрешение на строительство на нового застройщика, а возведение многоэтажки начинается просто бешеными темпами, несмотря на развернувшиеся уже в Ульяновском арбитраже споры вокруг незаконности выданного нового разрешения на строительство.
Судье Наталье Семеновой пришлось почти два года разбираться в строительном произволе. Наложенные обеспечительные меры во время судебного процесса, кстати, тоже не стали преградой для «Элитстроя». Согласно данным судебных экспертиз и пояснениям сторон по состоянию на момент рассмотрения судом настоящего спора было построено уже два этажа, начато возведение третьего этажа. Многочисленные экспертизы поставили точку в этом затянувшемся споре, когда со времени предоставления участка под ИЖС его первому правообладателю прошло уже десять лет.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области выданное ООО «Элитстрой» разрешение на строительство МКД признано незаконным, в связи с чем на основании положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение дома в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Более того, экспертным исследованием установлены многочисленные нарушения установленных градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил, в том числе в части отсутствия пожарных проездов и подъездных путей для пожарной техники и отсутствия проектного решения по их устройству, невыполнение гидроизоляции стен подвала в соответствии с проектом, толщины швов каменной кладки, иных нарушений кладки стен. Данные нарушения являются существенными и создают угрозу жизни и здоровью лиц, эксплуатирующих соседние здания, угрозу жизни и здоровью неограниченного круга лиц ввиду несоответствия требованиям.
Что касается пожарного проезда, указанного застройщиком, то данная территория вообще относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Судебный эксперт, проводивший дополнительную судебную экспертизу по делу, пришел к выводу, что недостатки при возведении объекта капитального строительства являются устранимыми.
Кроме того, — указывает суд, — у ООО «Элитстрой» отсутствует соответствующая необходимым требованиям проектная документация, на основании которой компании могла бы достраивать незавершенный строительством объект. При этом, с учетом замечаний к имеющейся проектной документации (по размещению объекта в границах участка, его этажности, наличия необходимого количества парковочных мест, озеленения и т.п.) составление новой проектной документации на возводимый объект требует времени, а в связи с вносимыми изменениями параметры, контуры, площадь и конфигурация будущего дома может быть изменена, что не позволит использовать имеющийся объект незавершенного строительства.
При вынесении решения суда, также было принято во внимание, что возведение подвала, первого и второго этажей многоквартирного дома осуществлено ответчиком вопреки запрету, установленному судом еще в 2022 году. Так что все построенное – незаконно, а все доводы застройщика о вложенных миллионах – риски самого застройщика.
Вкупе всех имеющихся доказательств, суд принял решение признать строящуюся многоэтажку «Элитстроя» самовольной постройкой, обязав застройщика осуществить ее снос за собственные средства в течение трех месяцев. В случае неисполнения в установленный срок вступившего в законную силу решения суда «Элитстрой» будет выплачивать ежедневно судебную неустойку в размере 1 тысячи рублей за каждый день неисполнения решения суда по день его фактического исполнения.